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[被毙稿]海外购房指南

被毙稿 谷溪 630浏览 0评论

海外购房指南

今年4月14日,国务院常务会议要求,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。随后,政府又连续出台“暂停发放三套房贷款”“修改二套房界定标准”等强硬政策打压房价。然而对于普通人,房价依然高不可攀。

随着国内买家与国际市场之间的壁垒越来越低,与其花几百万在北京买一套三居室,不如用一个卧室的钱,在国外购一处房产,既可享受较低价格、永久产权、高额贷款、免遗产税等好处,又能为投资、留学甚至移民打下基础。

【美国】买别墅比买公寓划算

在美国大部分地区,一般需要有独立门户、上下三层、前有草地后有花园的建筑才算“房子”(house),一般情况下还得有车库、独立储藏室等等,也就是国内的“别墅”。另一种是公寓(叫做condo),类似中国的商品房。

美国东西两岸房价贵,中部比较便宜;一线城市中心城区(如洛杉矶中心金融区)的公寓价格高昂,而距城市中心稍远地方的“别墅”则便宜的多。加上美国汽车使用普及广泛(油费低、基本无公路收费站、税费低),且一把家庭会生两三个甚至四五个孩子,所以买一个“别墅”(house)要比买一个公寓(condo)划算得多。

价格:

美国房子这两年中间价在20万美元左右,东西两岸贵,中部便宜(大部分不到20万)。而公寓价格,以洛杉矶市中心金融区为例,一个比较新的公寓楼售价30-40万美元,面积在70-150平米不等。对于美国人4~5万的年薪来说价格不低。

税费:

1,按照《1980年外国投资房地产税法案》(FIRPTA),外国投资者按照收入和婚姻状况,对美国房地产的投资收益须按常规所得税税率征税。

http://www.irs.gov/pub/irs-pdf/i1040tt.pdf

2,美国各区县的物业税率差异很大。根据美国建筑商协会(National Assosiation of Home Builders,简称NAHB)统计的各州2007年平均物业税,德州物业税最贵,为1.817%,路易斯安那州物业税最低,为0.172%。

3,杂费:包括洪水调查费,登记公证费,房屋保险费,房屋检测费,和银行贷款产生的相关费用。

流程:

1.须有中国护照和合法来美的签证

2.申请贷款

3.选房

4.填写买房出价合约书,付定金支票

5.定金支票存入第三方公证托管公司开始工作

6.房屋检修

7.审阅房屋各项结果报告

8.购买房屋保险

9.签署贷款资料

10.公证托管结尾步骤

11.最後交房检查

12.银行放款

13.资料登记

14.交收钥匙

移民:没有直接联系。不过购买美国房产有助于移民后证明您的居住意愿以保有绿卡;如有贷款也有助于获得在美的信用记录。

其他:

1,在美国,单栋房子论“套”卖,而不是按“平方英尺”出售,所以一般人不会为一两个平方英尺较劲的。而公寓式房子,房屋广告标出的也都是使用面积,而不是国内大部分地区使用的建筑面积。

2,需要做好一次性付款的准备。吃了次贷苦头的美国银行对房贷的审核非常严谨,要求的条件非常繁杂,甚至有些矫枉过正。

【香港】经济最自由的地区

香港在美国传统基金会发表的《经济自由度指数》报告中,已经连续16年居第一位。传统基金会指香港拥有具竞争力的税制、维护知识产权、灵活的劳工市场,再加上富学历及干劲十足的劳动人口,促使香港成为一个创新及繁荣的经济体系。作为亚洲金融中心,香港有着火爆的房地产和健全的金融监管、金融市场。

价格:平均房价每平方英尺1373美元,合每平米约10万人民币

税费:

1,印花税、律师费、交易手续费、权属登记费、保险费、维修基金等,约4%到7%不等。

2, 在香港,如房地产作出租用途,则该租金收入需要缴纳物业税。物业税是在每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值,以标准税率向在香港拥有土地或楼宇的业主征收,若物业拥有人为法团并作出书面申请,则租金收入可视为公司营业收入,免缴物业税而征收利得税。物业税适用税率为15%,计算方法为:物业税=(租金收入-业主支付的差饷)×80%×15%

流程:

1,与代理公司签订“地产代理协议”(俗称“睇楼纸”)后上门看房。

2,买卖双方谈妥价格后,签署临时买卖合约。

3,向银行申请按揭。

4,委托不律师协助办理物业交易的事务。

5,签订临时合约后14天内,买卖双方去律师行签署正式买卖合约。买方同时支付首期订金(称为“大订”,一般占楼价10%)给卖方律师,同时还要把印花税交给律师行。

6,买卖方律师到土地注册处登记正式买卖合约,并缴付印花税。

7,贷款在成交日,由银行代买家支付给卖方。

8,在成交日,买卖双方到律师行签署楼契。

9,买方律师前往土地注册处进行登记。

移民:

相比其他国家地区对于移民有着学历、年龄、语言等要求,香港的投资移民政策相当“宽松”——只要申请人申请来港时年满18岁,在提出申请的前两年,必须拥有不少于650万港元的净资产,连续居港七年后,即可具有香港永久居民身份。

【澳大利亚】买房不住,可能坐牢

前几年,澳大利亚一直对外国投资者购房有政策限制。去年澳大利亚放宽外国人买房的限制后,海外投资者买下不少房产,促使澳大利亚的房地产价格攀升,尤其是悉尼、墨尔本、珀斯等城市。

因此澳大利亚政府于2010年4月底宣布,将恢复原有的大部分限制措施,局限海外投资者在澳大利亚买房置产;违反这些限制措施者,将会受到更严厉的处罚。政府要保证外来投机者不会推高澳大利亚房市,使得澳大利亚工薪家庭被迫出高价来购买他们的房子。

澳洲财政部目前已经在调查50起海外投资者在多处购买房产的案子,倘若发现这些人真的“囤积”房子,他们将被罚款或判坐牢。

价格:

目前悉尼地区中档房子的平均价位突破60万,如果悉尼地区新房的修建率继续低于人口的增长速度,那么房价将还要攀升。

税费:贷款机构费用,定期费用,评估费,检查费用,按揭保险,印花税(房子超过30万一般是房价的4.5%-$4510)、房产抵押登记费、所有权转让费、搬家费用和地产代理费。

流程:

1,选房

2,交换合同。

3,“冷静”期。“冷静”期是指买方可以取消合同的那段时期。但不包括拍卖购房。这段时期开始于交换合同后,长短因各州而异。

4,继续转让手续。您可能会发现,除购房款外,印花税会是最大的一笔开支了。

5,完成贷款事宜。

6,成交。

7,处理保险事宜。

移民:

在申请永久居住权时,房产可满足商业移民在澳大利亚拥有25万澳元资产的要求。对澳洲移民,投资房产作用不小:一方面可以证明自己的经济实力,并构成转绿卡所必需资产的一部分;另一方面,在澳洲拥有物业,可以向移民官表达出申请人有在澳洲长期发展的意愿。

【加拿大】买房出租作为工作

在加拿大找一份工作很难,找一份好工作更难。加拿大统计局(Statistics Canada)一项最新研究发现,加拿大新移民工作前景“阴暗”——工资较低,更多地做着非自愿的兼职工作和临时工作,资历相对于工作要求过高等,“没有加拿大工作经验”是新移民找工作时被拒绝的主要原因之一。于是一部分有积累的留学生和新老移民通过买房出租的方式,一边收取租金回报,一边享受投资房产的资产升值。

加拿大政府对于合法出租,也有着严格要求。除了要满足“第二寓所”原则(即出租部分必须有单独的厨房和卫生间,是完全独立的单位),还要满足“房龄超过5年”等要求,并在出租前接受政府检查。

价格:

据2010年4月中加拿大房地产协会发表的报告,加拿大今年第一季度房价创下历史新高。目前两层楼房全国均价为36.5万加元(1美元约合0.98加元),温哥华为98.5万加元,多伦多为56万加元,蒙特利尔为35万加元。与上年同期相比,全国均价上升10%左右,而在加两大主要城市温哥华和多伦多,价格上升约20%。

税费:

①     法律费用。通常为$1200~$1300。

②     房屋按揭贷款费用。需要支付房屋的估价费、房屋按揭贷款费及利率调整支出。

③     物业保险。房屋必须购有火险才能按揭,火险已在管理费中包括。

④     交易税。买新房屋须支付货品与服务税(GST),为成交价的6%,对总值不超过45万加元的主要居住物业,可获得GST退税,另外可能须支付土地转让税和省销售税(PST)。

⑤     业税。业主有必要依物业估价每年向市政府交税,每个省规定不同,多伦多现行税率约为房屋价值1%~1.2%。

手续:

①签定购房合同,准备定金。

②安排房屋检验。

③安排房屋贷款。

④合同生效后,交房工作交给双方律师办理。

⑤准备买房过程中需缴纳的费用、首期款、安排房屋保险等。

⑥记过户。通知相关部门办理过户手续,安排各类证件、地址变更手续等。

移民:

移民加拿大有两个条件,第一,在过去十年当中,至少有三年的成功管理经验。第二,净资产80万加币,投资额为40万加币。因此在加拿大购买房产,也将成为个人净资产和投资额中的一部分,利于申请移民。

结语】:在与其他国家地区交往越来越频繁的今天,无论是投资海外房产还是移民他乡,都将越来越普遍。世界市场的开放,让我们有机会摆脱国内房价的限制,同时也提供了更多的购房选择。作为地球村的一员,理应放开国籍偏见,毕竟人虽然只能生活在一个地方,资本却可以全球流动,若有机会体味他乡风情,也是美事一桩。

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网友最新评论 (1)

  1. 额,还是得几百万,还是买不起,想到买房就痛苦
    Firm7年前 (2010-05-13)回复